blog.thelawofficeofdwightday.com

Kerumunan yang berdoa bersama di kebaktian hari Minggu di Gereja Presbiterian Arlington menyusut dari lebih dari 100 orang menjadi hanya beberapa lusin. Sumbangan menurun, dan umat paroki berjuang selama bertahun-tahun untuk menemukan kembali gereja mereka di Virginia Utara yang berusia hampir seabad.

Kisah-kisah para tetangga memimpin transformasi radikal gereja. Ketika anggota gereja berbicara dengan orang-orang yang bekerja di sekitar lokasi, mereka mendengar kekhawatiran yang sama: Orang-orang berjuang untuk mampu hidup di sana.

“Kisah-kisah itu mematahkan hati mereka,” kata Fr. Ashley Goff, pendeta sejak tahun 2018. “Mereka benar-benar merasakan panggilan dari Tuhan untuk melakukan sesuatu yang sangat dramatis mengenai kurangnya perumahan yang terjangkau.”

Setelah beberapa diskusi yang kontroversial, gereja mengambil keputusan untuk menggunakan aset terbesar yang dimilikinya: real estate. Pada tahun 2016, gereja menjual tanah dan bangunan batu bersejarahnya kepada Arlington Partnership for Affordable Housing, sebuah pengembang nirlaba, seharga $8,5 juta.

Gereja dihancurkan. Sebagai gantinya kini berdiri Gilliam Place, kompleks enam lantai dengan 173 apartemen. Bangunan tersebut, dengan ruang di lantai dasar yang disewa oleh gereja untuk kebaktian, menawarkan rumah bagi orang-orang yang berpenghasilan 60% atau kurang dari pendapatan median area tersebut.

Ratusan kelompok agama menggunakan harta benda mereka untuk membangun rumah. Bagi jemaat yang kekurangan uang dan menghadapi penurunan pendapatan dan partisipasi keanggotaan serta meningkatnya biaya pemeliharaan, pembangunan perumahan dapat memberikan manfaat finansial sekaligus memperluas misi sosial mereka.

Sebagian besar agama merangkul membantu kelompok rentan, dan organisasi berbasis agama telah lama menyediakan perumahan. Namun para pemimpin agama jarang memiliki keahlian dan sumber daya dalam bidang pengembangan real estat untuk mengatasi tantangan finansial dan politik yang sering kali dihadapi dalam perencanaan dan pembangunan apartemen atau rumah.

Organisasi nirlaba dan yayasan turun tangan untuk membantu. Mitra Komunitas Perusahaan, Perusahaan Dukungan Inisiatif Lokal, dan kelompok lain memberikan pelatihan kepada para pemimpin agama, koneksi ke pengembang, nasihat hukum dan dukungan keuangan untuk membantu mereka membuat keputusan yang tepat mengenai apakah akan menggunakan tanah mereka untuk perumahan. Kemudian organisasi nirlaba memandu para pemimpin melalui proses pembangunan yang kompleks.

Enterprise, salah satu organisasi nirlaba terbesar yang menangani masalah perumahan, telah menjalankan inisiatif pembangunan berbasis agama sejak tahun 2006. Capital One, Bank of America dan pemberi hibah lokal, termasuk Blank Foundation di Atlanta dan Trinity Church Wall Street di New York dan lainnya, telah memberikan dukungan. Pada tahun 2022, Wells Fargo memberikan $8,5 juta untuk memperluas program ini secara nasional dari wilayah Atlantik tengah tempat program ini dimulai.

Rumah ibadah di Atlanta, Baltimore, Miami, New York, Seattle dan Washington kini berpartisipasi. Para pemberi hibah dan pemerintah daerah telah memberikan komitmen sekitar $12 juta untuk program ini selama beberapa tahun ke depan.

Sejauh ini, upaya tersebut telah menciptakan atau melestarikan 1,500 apartemen sewaan yang terjangkau di wilayah Baltimore-Washington. Lebih dari 1.000 rumah sedang dalam berbagai tahap pembangunan di wilayah lain di negara ini, dan potensi pengembangan lebih lanjut sangatlah besar.

“Bahkan jika hanya 10% dari lahan yang dimiliki oleh iman yang akan diaktifkan besok untuk perumahan yang terjangkau, kita berbicara tentang potensi ratusan ribu unit di seluruh negeri,” kata Rev. David Bowers, wakil presiden perusahaan dan pemimpin Faith. -Berbasis Inisiatif Pembangunan. Di wilayah metropolitan Washington saja, Urban Institute telah mengidentifikasi hampir 800 bidang tanah kosong yang dimiliki oleh lembaga-lembaga berbasis agama, yang sebagian besar sudah dikategorikan sebagai bangunan tempat tinggal. Dengan asumsi perumahan multi-keluarga dapat dibangun di atas lahan tersebut, hal ini dapat mendukung pembangunan 43.000 hingga 108.000 unit rumah murah baru.

Sementara itu, Local Initiatives Support Corporation, sebuah lembaga keuangan pengembangan masyarakat nirlaba, membantu gereja-gereja mengeksplorasi proyek perumahan di New York dan wilayah San Francisco. Dan Yes in God’s Back Yard, yang didukung oleh koalisi pemberi hibah Catalyst of San Diego & Imperial County, memiliki tujuan ambisius untuk kelompok agama di California Selatan.

Kebanyakan kelompok agama tidak memilih untuk menjual tanah mereka dan merobohkan tempat suci mereka seperti yang dilakukan Arlington Presbyterian. Sebaliknya, mereka ingin mempertahankan kendali atas lahan dan memanfaatkan lahan yang kurang dimanfaatkan seperti tempat parkir atau ruang kelas.

Jemaat dan organisasi berbasis agama lainnya memiliki sejarah panjang dalam memenuhi kebutuhan perumahan melalui sumbangan tanah, proyek Habitat for Humanity, dan menyediakan tempat berlindung bagi para tunawisma. Banyak gereja di lingkungan masyarakat kulit hitam telah terlibat dalam upaya tersebut, dan jemaat-jemaat ini merupakan prioritas bagi Enterprise, karena mereka secara historis memiliki akses yang lebih sedikit terhadap sumber daya keuangan untuk mendukung pertumbuhan mereka, kata Bowers.

Para pemimpin lebih dari 250 rumah ibadah di seluruh negeri berpartisipasi dalam Sesi Pelatihan Perusahaan. Gereja kulit hitam mewakili sekitar 80%. Sisanya mencakup gabungan gereja dan beberapa masjid serta sinagoga.

“Bagian dari tugas kami adalah melibatkan lebih banyak komunitas agama dalam berbagai kegiatan,” kata Bowers. “Ketika keanggotaan Anda menurun dan Anda melihat ruang gedung Anda kurang dimanfaatkan, hal ini menjadi sangat tajam.”

Beberapa organisasi berbasis agama yang membangun perumahan mengandalkan Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah, program subsidi perumahan terjangkau terbesar di negara ini. Namun proses pengajuan kredit pajak negara bisa berjalan lambat, kata Monica Ball, yang memimpin penjangkauan komunitas untuk Yes in God’s Back Yard, atau YIGBY. Nama grup tersebut merupakan plesetan dari NIMBY, atau Not in My Back Yard, akronim yang digunakan untuk menggambarkan warga yang menolak perumahan baru atau pembangunan lain di tempat mereka tinggal.

YIGBY membantu para pemimpin agama menavigasi proses pembangunan rumah. Daripada mengandalkan kredit pajak untuk pembangunan, kelompok ini berharap dapat menunjukkan bagaimana yayasan, perusahaan, dan individu kaya dapat membantu meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau tanpa harus mengeluarkan uang sepeser pun. Dengan menggunakan jaminan pinjaman konstruksi, yayasan atau donatur berjanji akan membayar kembali pinjaman tersebut dengan sumbangannya atau aset lainnya. Hal ini membantu pengembang mengakses dana yang mereka butuhkan, sekaligus menghilangkan risiko bagi pemberi pinjaman.

YIGBY membantu Bethel African Methodist Episcopal, gereja kulit hitam tertua di San Diego, membangun 26 apartemen satu kamar tidur baru untuk para veteran dan lansia tunawisma. Kekurangan perumahan yang parah di kawasan ini menyebabkan banyak veteran yang menerima voucher perumahan dari Departemen Urusan Veteran seringkali tidak dapat menemukan tempat untuk menyewa. Analis perumahan memperkirakan wilayah San Diego perlu membangun lebih dari 13.000 rumah baru setiap tahunnya untuk memenuhi permintaan.

Bank sering kali enggan memberikan pinjaman kepada pengembang pemula, sehingga YIGBY beralih ke donor dan pinjaman berbunga rendah untuk membantu membiayai proyek Bethel melalui jaminan pinjaman konstruksi. Andy Ballester, salah satu pendiri situs crowdfunding GoFundMe, menyisihkan sekitar $5,3 juta — jumlah yang sama dengan nilai pinjaman konstruksi. Uang tersebut bertindak sebagai asuransi bagi bank dan hanya akan digunakan jika pengembang gagal melakukan pembayaran bunga atas pinjaman tersebut.

Jadi mengapa tidak banyak kelompok agama yang membangun perumahan baru untuk mengatasi kekurangan tersebut?

“Ini hanya masalah waktu, uang, dan keahlian,” kata Ball. Meskipun tantangan ini tidak hanya terjadi pada rumah ibadah, kebutuhan untuk mendapatkan persetujuan zonasi dari pemerintah dan menghadapi tetangga yang menolak pembangunan baru sering kali menjadi hambatan.

Kadang-kadang rumah ibadah mendapat keuntungan ketika mencoba bekerja melalui oposisi lokal, kata Bowers. “Jika masyarakat melihat rumah ibadah sebagai lembaga jangkar dan tetangga yang baik dalam masyarakat, terkadang mereka memiliki niat baik yang telah mereka bangun seiring berjalannya waktu, dan itu bisa membantu.”

Tempat ibadah “membutuhkan pendapatan dan relevansi,” kata Ball, pemimpin penjangkauan komunitas di YIGBY.

“Saat Anda berada di tengah krisis perumahan, jika Anda memiliki lahan, cara terbaik untuk menghasilkan pendapatan dan menjadi relevan secara sosial adalah dengan membangun perumahan.”

_____