blog.thelawofficeofdwightday.com

Para penggiat khawatir penggusuran “tanpa alasan” akan terus meningkat, sehingga memicu tunawisma, bahkan ketika pemerintah bersiap untuk melarang praktik tersebut di tengah kenaikan harga sewa dan suku bunga.

Dalam tiga bulan pertama tahun ini, 6.820 tuan tanah memulai proses penggusuran berdasarkan pasal 21 – yang dikenal sebagai penggusuran “tanpa kesalahan” karena tuan tanah tidak harus memberikan alasan untuk mengusir penyewa.

Angka dari Kementerian Kehakiman menunjukkan nol klaim penyitaan meningkat 15,8% dibandingkan tiga bulan pertama tahun 2022 dan jauh di atas tingkat sebelum pandemi, kembali ke titik tertinggi sejak tahun 2017.

Sementara itu, harga sewa terus meningkat dan persaingan untuk menyewa properti tetap ketat.

Berikut ini adalah apa yang mendorong peningkatan pemberitahuan penggusuran ini, dan apa dampaknya bagi sektor sewaan swasta.

Sebagian besar peningkatan tampaknya berasal dari tuan tanah yang ingin menjual properti mereka atau menyewakannya kembali kepada penyewa baru dengan harga sewa yang lebih tinggi.

Angka pemerintah yang diterbitkan pada bulan Mei menunjukkan bahwa 34.300 rumah tangga berisiko menjadi tunawisma pada tahun 2022 karena alasan ini. Tidak hanya lebih dari separuh jumlah total penyewa swasta yang berisiko menjadi tuna wisma pada tahun tersebut, angka tersebut juga meningkat sebesar 50% dari angka pada tahun 2019.

Meningkatnya suku bunga setidaknya merupakan salah satu penyebab kenaikan ini. Setelah sekian lama mengalami rekor suku bunga terendah, Bank of England mulai menaikkan suku bunga pada akhir tahun 2021 untuk mengatasi masalah inflasi yang muncul.

Suku bunga sekarang 18 kali lebih tinggi dibandingkan pada akhir tahun 2021, yang berarti beberapa tuan tanah yang berjuang untuk menutupi hipotek buy-to-let mereka telah memutuskan untuk menjual atau mencari penyewa baru yang bersedia membayar sewa lebih tinggi.

Nathan Emerson, kepala eksekutif agen properti Propertymark, mengatakan anggotanya “benar-benar” melihat tuan tanah menjual properti karena kenaikan suku bunga, serta kekhawatiran tentang pengetatan peraturan dalam RUU Penyewa (Reformasi) yang diperkenalkan pada bulan Mei dan perubahan peraturan perpajakan sebelumnya. untuk properti sewaan.

Dia berkata: “Apa yang telah kami lakukan secara efektif di sana adalah menciptakan situasi di mana tuan tanah harus mengeluarkan banyak uang untuk mempertahankan properti sewaan di sana.”

Namun utang hipotek bukanlah satu-satunya faktor yang mendorong penggusuran, terutama karena 38% pemilik rumah swasta tidak memiliki hipotek sama sekali.

Emer Sheehy, manajer kebijakan di Citizens Advice, mengatakan bahwa mengusir penyewa juga merupakan cara untuk mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga sewa, terutama karena tekanan pada anggaran rumah tangga membuat penyewa yang ada lebih bersedia untuk “menolak” kenaikan harga sewa yang tidak dapat mereka lakukan. . “menyerap”.

Rata-rata harga sewa swasta naik 4,8% pada tahun ini hingga April 2023, menurut Kantor Statistik Nasional, namun indeks pasar menunjukkan kenaikan yang jauh lebih besar untuk sewa baru.

Agen properti Hamptons, misalnya, menemukan bahwa harga sewa untuk sewa baru naik hampir 11,1% pada tahun ini hingga April 2023, dengan rata-rata sewa bulanan di luar London melebihi £1.000 untuk pertama kalinya.

Oleh karena itu, menyingkirkan penyewa yang ada bisa lebih menguntungkan daripada sekadar menaikkan harga sewa.

Baik Emerson maupun Sheehy mengatakan kepada kantor berita PA bahwa mereka memperkirakan situasi ini akan terus berlanjut karena permintaan sewa terus melebihi pasokan. Anggota Propertymark melaporkan rata-rata 16 calon penyewa untuk setiap properti yang tersedia di bulan April, meningkat dibandingkan bulan sebelumnya.

Ms Sheehy berkata: “Dengan kondisi pasar saat ini dan rata-rata harga sewa yang terus meningkat, saya pikir ada risiko bahwa tuan tanah akan terus mengusir penyewa.”

Namun kenaikan harga sewa dan suku bunga bukanlah satu-satunya faktor yang mendorong tuan tanah untuk menjual.

Banyak dari mereka yang membeli properti dengan hipotek buy-to-let pertama di akhir tahun 1990an kini sudah pensiun dan menguangkan investasi mereka.

Emerson berkata: “Saat ini kami memiliki banyak tuan tanah berusia 50-an dan 60-an sehingga mereka mungkin akan menjualnya pada akhirnya.”

Hamptons memperkirakan jumlah pemilik yang pensiun telah meningkat dua kali lipat sejak tahun 2010 dan akan terus meningkat karena populasi menua di Inggris. Agen properti tersebut menemukan bahwa 140.000 properti telah dijual oleh tuan tanah yang keluar pada tahun 2022, dan sementara beberapa properti menunggu hingga masa sewa berakhir sebelum dijual, properti lainnya akan mengeluarkan pemberitahuan penggusuran.

Ketika jumlah penggusuran meningkat, badan-badan amal merasa sangat prihatin dengan meningkatnya jumlah tunawisma, sehingga memberikan tekanan besar pada pemerintah daerah yang layanan tunawismanya sudah terbatas.

Jumlah orang yang tinggal di akomodasi sementara telah mencapai titik tertinggi sejak tahun 2005, dan diperkirakan akan melampaui angka 100.000 pada bulan Desember 2022, dan kepala eksekutif lembaga amal Crisis, Matt Downie, menggambarkan sistem tersebut “bertekuk lutut”.

Ms Sheehy berkata: “Kami memperkirakan akan ada lebih banyak orang yang mencari bantuan dari otoritas lokal, namun mereka tidak memenuhi syarat dan tidak akan ada dukungan yang tersedia karena adanya pembatasan dalam perumahan sosial.

“Jadi ada risiko besar peningkatan jumlah tunawisma yang kami khawatirkan.”

Kekhawatiran ini telah menyebabkan seruan baru untuk penghentian Pasal 21, yang akan menghapuskan RUU Penyewa (Reformasi) sejalan dengan komitmen dalam manifesto Konservatif tahun 2019.

Michael Gove, Menteri Perumahan, mengatakan hal ini, bersama dengan langkah-langkah lain dalam RUU tersebut, akan “memastikan bahwa setiap orang dapat tinggal di tempat yang layak, aman dan tenteram – tempat yang dengan bangga mereka sebut sebagai rumah”.

Namun RUU tersebut masih dalam tahap awal proses pembahasannya di parlemen dan kemungkinan akan memakan waktu beberapa bulan untuk disahkan, sementara para aktivis khawatir bahwa ketentuan lain masih dapat disalahgunakan oleh tuan tanah untuk mengusir penyewa secara tidak adil.

Emerson juga menyatakan keprihatinannya bahwa penghapusan Bagian 21 akan berarti semakin banyak tuan tanah yang ingin menjual dan meninggalkan sektor ini, sehingga semakin mengurangi pasokan rumah.

Namun, Sheehy dan Polly Neate, kepala eksekutif lembaga amal Shelter, meragukan klaim ini.

Ms Sheehy mengatakan tuan tanah cenderung menjual kepada tuan tanah lain, sementara Ms Neate mengatakan “tidak ada bukti jelas tentang eksodus massal tuan tanah”, dengan data yang diterbitkan pada bulan Mei menunjukkan jumlah rumah sewa swasta meningkat sebesar 11.000 pada tahun 2022.

Namun yang bisa terjadi adalah konsolidasi properti sewaan di tangan tuan tanah yang lebih besar.

Emerson mengakui bahwa meskipun beberapa tuan tanah menjual kepada pemilik-penghuni, ada pula yang menjual kepada “investor institusi”.

Jika hal ini terjadi dalam skala besar, hal ini akan membawa perubahan signifikan terhadap pasar persewaan swasta di Inggris. Sektor ini saat ini didominasi oleh tuan tanah kecil dan perorangan, hampir setengah dari mereka hanya memiliki satu properti sewaan dan 82% memiliki kurang dari lima properti sewaan.

Implikasi dari perubahan ini masih belum pasti, ada yang mengklaim bahwa tuan tanah yang lebih besar lebih profesional, sementara yang lain menyatakan bahwa mereka sama “variabel”nya dengan tuan tanah perorangan.

Sementara itu, harga sewa tampaknya akan terus meningkat seiring dengan pembayaran hipotek, dengan perkiraan kenaikan suku bunga lebih lanjut.

Ms Sheehy berkata: “Ini adalah gambaran yang cukup mengkhawatirkan dan data tidak menunjukkan tanda-tanda melambat.”