blog.thelawofficeofdwightday.com

Di lantai 31 gedung yang dulunya merupakan gedung perkantoran bertingkat tinggi di tengah kota Manhattan, para pekerja konstruksi telah memasang tulangan baja untuk membangun sejumlah fasilitas hidup: stasiun katering, lounge, lubang api, dan pemanggang gas.

Gedung yang kosong sejak 2021 ini diubah menjadi 588 apartemen sewa harga pasar yang mampu menampung sekitar 1.000 orang. “Kami mengambil bangunan kosong dan memberikan kehidupan tidak hanya pada bangunan ini, tapi juga seluruh lingkungan ini,” kata Joey Chilelli, direktur pelaksana perusahaan real estate Vanbarton Group, yang melakukan konversi.

Di seluruh negeri, konversi kantor-ke-rumah diupayakan sebagai jalur penyelamat bagi kawasan bisnis di pusat kota yang mengalami kesulitan akibat pandemi dan mungkin tidak akan pernah pulih sepenuhnya. Dorongan konversi ditandai dengan penekanan pada keterjangkauan. Beberapa kota menawarkan keringanan pajak yang besar bagi pengembang untuk mendorong konversi kantor-ke-rumah – asalkan persentase tertentu apartemen ditawarkan dengan harga terjangkau dan di bawah harga pasar.

Pada bulan Januari, Pittsburgh mengumumkan bahwa mereka menerima proposal untuk memproduksi perumahan yang lebih terjangkau melalui “konversi ruang kantor yang kosong dan kurang dimanfaatkan”. Pada bulan Oktober, Boston merilis rencana yang bertujuan untuk merevitalisasi pusat kota yang mencakup dorongan untuk lebih banyak perumahan, beberapa di antaranya berasal dari konversi perkantoran. Dan Seattle meluncurkan kontes pada bulan April bagi pemilik bangunan dan perusahaan desain di pusat kota untuk menghasilkan ide konversi.

Di ibu kota negara, Walikota Muriel Bowser telah menjadikan konversi kantor-ke-rumah sebagai landasan rencananya untuk mengisi kembali dan merevitalisasi pusat kota. Rencananya untuk kembali ke ibu kota, yang diumumkan awal tahun ini, bertujuan untuk menambah 15.000 penduduk baru ke pusat kota, selain 25.000 penduduk yang sudah tinggal di sini.

“Tugas kami adalah memastikan lebih banyak orang dapat diterima di pusat kota,” katanya saat itu.

Namun konversi ini menimbulkan sejumlah pihak yang skeptis. Para pendukung perumahan khawatir bahwa persyaratan untuk perumahan yang terjangkau dapat dipermudah. Bahkan para pendukung model ini mengatakan bahwa memberikan keringanan pajak kepada pengembang kaya bukanlah cara terbaik untuk mencapai tujuan tersebut.

“Pengembang yang merasa hal ini akan menguntungkan keuntungan mereka akan melakukannya tanpa insentif,” kata Erica Williams, direktur Institut Kebijakan Fiskal DC. “Ini adalah tawaran yang sangat mahal untuk program yang belum terbukti.”

Dan seiring dengan semakin banyaknya pengusaha yang beralih ke model kerja hybrid, muncul pertanyaan mengenai cara membujuk masyarakat untuk tinggal di pusat kota jika mereka tidak harus berada di sana setiap hari.

“Anda harus menjadikan pusat kota sebagai sebuah lingkungan – suatu tempat yang dinamis, menyenangkan, dan aktif,” Walikota Pittsburgh Ed Gainey mengatakan pada panel di Konferensi Wali Kota Amerika Serikat pada bulan Januari lalu.

Jordan Woods, seorang kontraktor pemerintah federal berusia 33 tahun, pindah ke sebuah apartemen di pusat kota Washington pada tahun 2019, sebagian terpikat oleh daya tarik berjalan kaki ke tempat kerja. Tapi kemudian datanglah pandemi. Pusat kota, katanya, “seperti pemandangan bulan” selama lebih dari setahun.

“Dan bahkan sebelum pandemi, hal-hal mendasar seperti taman bermain dan taman anjing serta toko kelontong biasa yang bukan Whole Foods masih belum bisa saya datangi,” kata Woods. “Saya tidak akan mengatakan saya menyesalinya, tapi jika saya mempertimbangkan langkah yang sama sekarang, saya tidak yakin saya akan melakukannya.”

Chuck D’Aprix, pimpinan Downtown Economics, sebuah perusahaan konsultan pembangunan, mengatakan bisnis dan layanan seperti toko kelontong dan pusat penitipan anak kelas menengah yang terjangkau, toko perlengkapan hewan peliharaan, toko perangkat keras, dan bengkel mobil diperlukan untuk menarik orang untuk pindah. . Dan mereka harus tetap buka melebihi jam kantor normal.

“Banyak dari layanan tersebut saat ini tidak tersedia di pusat kota kecil atau pusat kota menengah, lho, mereka tutup pada malam hari,” kata D’Aprix.

Namun dengan tingkat kekosongan kantor di pusat kota yang terus meningkat, dari 12,2% pada kuartal keempat tahun 2019 menjadi 17,8% pada kuartal pertama tahun 2023, menurut perusahaan real estat CBRE, ada urgensi untuk melakukan sesuatu.

Di Kota New York, di mana tingkat kekosongan adalah 15,5%, Walikota Eric Adams mengumumkan rencana pada bulan Januari untuk membawa 500.000 rumah baru ke kota tersebut, termasuk apa yang disebutnya unit dengan sewa terbatas.

Bagian penting dari rencana tersebut adalah mengubah zona bagian Midtown Manhattan yang saat ini hanya mengizinkan ruang perkantoran dan manufaktur. Kantor walikota juga mendorong persetujuan keringanan pajak yang akan menarik pengembang untuk berinvestasi dalam konversi yang mencakup unit terjangkau dan perubahan lainnya. Wakil Walikota Maria Torres-Springer mengatakan konversi ini dapat membantu “mengatasi krisis perumahan serius yang kita alami saat ini.”

Konversi ini disebabkan oleh transformasi kawasan Lower Manhattan dari lingkungan yang tutup saat senja menjadi destinasi yang banyak dicari oleh keluarga dan pecinta kuliner.

“Tiba-tiba Anda hanya melihat kereta bayi dan anjing, jadi tentu saja itu berarti orang tidak datang bekerja begitu saja. Mereka benar-benar datang untuk tinggal,” kata Ross Moskowitz, mitra di firma hukum Stroock & Stroock & Lavan, yang berspesialisasi dalam real estat, penggunaan lahan, dan kemitraan publik-swasta.

Namun ada tantangan.

“Mengubah bangunan tidaklah mudah,” kata Luke Bronin, walikota Hartford, Connecticut. “Ada banyak bangunan yang tidak kondusif.”

Permasalahannya termasuk akses terhadap cahaya dan udara alami, tidak adanya balkon dan kebutuhan untuk memasang ratusan kamar mandi dan dapur, beserta pipa terkait, di gedung-gedung yang seringkali hanya dibangun dengan dua kamar mandi besar per lantai.

Masalah lingkungan juga bisa terjadi, seperti asbes, kata Anoop Davé, CEO Victrix, sebuah perusahaan pengembangan manajemen investasi real estat yang berspesialisasi dalam mengubah sebagian besar gedung perkantoran kosong menjadi bangunan tempat tinggal dan hotel.

Christopher Nicholson, 38, seorang analis operasi teknis, mengetahui secara langsung pro dan kontra tinggal di gedung perkantoran di pusat kota yang telah diubah.

Pada tahun 2018, ia pindah ke bekas gedung perkantoran 31 lantai di pusat kota Denver yang dibangun pada tahun 1967 dan diubah menjadi apartemen pada tahun 2006. “Jelas ada kekurangan ruang hijau, taman terdekat jaraknya lebih dari setengah mil,” katanya. “Toko kelontong itu jaraknya sekitar satu mil lebih.”

Pada tahun 2020, ia pindah ke gedungnya saat ini, bekas gedung perkantoran sembilan lantai berusia 130 tahun yang diubah pada tahun 2000. Letaknya tepat di sebelah halte kereta ringan dan bus serta dekat dengan hotel yang memiliki restoran dan bar koktail yang bagus.

“Saya tidak bisa membayangkan tinggal di tempat lain,” kata Nicholson. “Saya pikir atas apa yang saya dapatkan, saya sangat senang dengan pengorbanan yang telah saya lakukan.”

___

Reporter Associated Press Manuel Valdes di Seattle berkontribusi pada laporan ini.