blog.thelawofficeofdwightday.com

Di lantai 31 gedung yang dulunya merupakan gedung perkantoran bertingkat tinggi di tengah kota Manhattan, para pekerja konstruksi telah memasang tulangan baja untuk membangun sejumlah fasilitas hidup: stasiun katering, lounge, lubang api, dan pemanggang gas.

Gedung yang kosong sejak 2021 ini diubah menjadi 588 apartemen sewa harga pasar yang mampu menampung sekitar 1.000 orang. “Kami mengambil bangunan kosong dan memberikan kehidupan tidak hanya pada bangunan ini, tapi juga seluruh lingkungan ini,” kata Joey Chilelli, direktur pelaksana perusahaan real estate Vanbarton Group, yang melakukan konversi.

Di seluruh negeri, konversi kantor-ke-rumah diupayakan sebagai jalur penyelamat bagi kawasan bisnis di pusat kota yang mengalami kesulitan akibat pandemi dan mungkin tidak akan pernah pulih sepenuhnya. Dorongan konversi ditandai dengan penekanan pada keterjangkauan. Beberapa kota menawarkan keringanan pajak yang besar bagi pengembang untuk mendorong konversi kantor-ke-rumah – asalkan persentase tertentu apartemen ditawarkan dengan harga terjangkau dan di bawah harga pasar.

Pada bulan Januari, Pittsburgh mengumumkan bahwa mereka menerima proposal untuk memproduksi perumahan yang lebih terjangkau melalui “konversi ruang kantor yang kosong dan kurang dimanfaatkan”. Pada bulan Oktober, Boston merilis rencana yang bertujuan untuk merevitalisasi pusat kota yang mencakup dorongan untuk lebih banyak perumahan, beberapa di antaranya berasal dari konversi perkantoran. Dan Seattle meluncurkan kontes pada bulan April bagi pemilik bangunan dan perusahaan desain di pusat kota untuk menghasilkan ide konversi.

Di ibu kota negara, Walikota Muriel Bowser telah menjadikan konversi kantor-ke-rumah sebagai landasan rencananya untuk mengisi kembali dan merevitalisasi pusat kota di distrik tersebut. Rencananya untuk kembali ke ibu kota, yang diumumkan awal tahun ini, bertujuan untuk menambah 15.000 penduduk baru ke pusat kota, menambah sekitar 25.000 penduduk yang sudah tinggal di sana.

Pemerintahan Bowser mengatakan sekitar 1 juta kaki persegi properti di pusat kota sudah beralih dari komersial ke perumahan. Namun kota ini masih perlu mengubah lahan seluas 6 juta kaki persegi untuk memenuhi target 15.000 penduduk baru di pusat kota.

“Kami tidak akan memiliki banyak pekerja di pusat kota seperti sebelum pandemi,” kata Bowser awal tahun ini. “Tugas kami adalah memastikan lebih banyak orang dapat diterima di pusat kota.”

Namun konversi ini menimbulkan sejumlah pihak yang skeptis. Para pendukung perumahan khawatir bahwa persyaratan untuk perumahan yang terjangkau dapat dipermudah. Bahkan para pendukung model konversi mengatakan memberikan keringanan pajak kepada pengembang kaya bukanlah cara terbaik untuk mencapai tujuan tersebut.

“Pengembang yang merasa hal ini akan menguntungkan keuntungan mereka akan melakukannya tanpa insentif,” kata Erica Williams, direktur Institut Kebijakan Fiskal DC. “Ini adalah tawaran yang sangat mahal untuk program yang belum terbukti.”

Dan seiring dengan semakin banyaknya pemberi kerja yang beralih ke model kerja hybrid, timbul pertanyaan apakah masyarakat akan ingin pindah ke pusat kota jika mereka tidak harus berada di sana setiap hari.

“Anda harus menjadikan pusat kota sebagai sebuah lingkungan – suatu tempat yang dinamis, menyenangkan, dan aktif,” Walikota Pittsburgh Ed Gainey mengatakan pada panel di Konferensi Wali Kota Amerika Serikat di Washington pada bulan Januari lalu. “Bagaimana Anda menjadikannya lingkungan dengan suasana yang diinginkan oleh kaum muda?”

Jordan Woods, seorang kontraktor pemerintah federal berusia 33 tahun, pindah ke sebuah apartemen di pusat kota Washington pada tahun 2019, sebagian terpikat oleh daya tarik untuk bisa berjalan kaki ke tempat kerja. Dia mengatakan dia bisa menemukan toko-toko dan restoran terpercaya yang tetap buka pada malam hari, namun kemudian pandemi datang dan pusat kota menjadi “seperti pemandangan bulan” selama lebih dari setahun.

“Dan bahkan sebelum pandemi, hal-hal mendasar seperti taman bermain, taman anjing, dan toko kelontong biasa yang bukan Whole Foods masih belum bisa saya datangi,” kata Woods. “Saya tidak akan mengatakan saya menyesalinya, tapi jika saya mempertimbangkan langkah yang sama sekarang, saya tidak yakin saya akan melakukannya.”

Chuck D’Aprix, pimpinan Downtown Economics, sebuah perusahaan konsultan pembangunan, mengatakan menarik penduduk baru ke bekas kawasan bisnis di pusat kota menimbulkan masalah yang spesifik. Bisnis yang membutuhkan penghuni berbeda dengan bisnis pekerja kantoran di siang hari.

Ini termasuk toko kelontong dan pusat penitipan anak berukuran sedang yang terjangkau, toko perlengkapan hewan peliharaan, toko perangkat keras, dan bengkel mobil. Dan tempat-tempat tersebut harus tetap buka di luar jam kantor.

“Banyak dari layanan tersebut saat ini tidak tersedia di pusat kota kecil atau pusat kota menengah, lho, mereka tutup pada malam hari,” kata D’Aprix.

Namun dengan tingkat kekosongan kantor di pusat kota yang terus meningkat, dari 12,2% pada kuartal keempat tahun 2019 menjadi 17,8% pada kuartal pertama tahun 2023, menurut perusahaan real estat CBRE, ada urgensi untuk melakukan sesuatu. Beberapa tempat yang paling terkena dampaknya termasuk San Francisco dengan tingkat kekosongan awal sebesar 29,4%, Houston sebesar 23,6%, Philadelphia sebesar 21,7% dan Washington sebesar 20,3%.

Di Kota New York, di mana tingkat kekosongan adalah 15,5%, Walikota Eric Adams mengumumkan rencana pada bulan Januari untuk membawa 500.000 rumah baru ke kota tersebut, termasuk apa yang disebutnya unit dengan sewa terbatas.

Bagian penting dari rencana tersebut adalah mengubah zona bagian Midtown Manhattan yang saat ini hanya mengizinkan ruang perkantoran dan manufaktur. Bersamaan dengan penzonaan ulang tersebut, kantor wali kota juga mendorong rancangan undang-undang di badan legislatif untuk menyetujui keringanan pajak yang akan menarik pengembang untuk berinvestasi dalam konversi yang mencakup unit-unit yang terjangkau, serta perubahan pada undang-undang multi-tempat tinggal di negara bagian yang akan memungkinkan bangunan yang dibangun hingga tahun 1990 menjadi lebih terjangkau. mengakses peraturan yang lebih fleksibel yang membuat konversi lebih mudah.

“Kemampuan untuk benar-benar memanfaatkan stok perkantoran yang sudah tua di kota merupakan sebuah solusi yang saling menguntungkan karena kami tidak hanya mendukung pasar perkantoran, mengingat tingkat kekosongan yang kami lihat, namun kami juga membantu mengaktifkan kembali kawasan bisnis kami. , yang sangat menderita selama pandemi ini,” kata Wakil Walikota Maria Torres-Springer.

“Kita juga dapat mengatasi krisis perumahan parah yang telah kita alami ini,” katanya, sambil mencatat bahwa lebih dari 70.000 warga New York tidur di tempat penampungan setiap malam dan bahwa “pada dasarnya tidak ada tingkat kekosongan fungsional untuk sebagian besar apartemen dengan harga terjangkau. . di kota kita.”

Selama dua dekade terakhir, hampir 80 gedung perkantoran di New York telah diubah menjadi tempat tinggal – jumlah terbesar di negara ini, menurut CBRE. Sekitar 200 rumah lagi mungkin akan beroperasi selama dekade berikutnya, menurut John Sanchez, direktur eksekutif Gerakan Perumahan 5 Borough, yang mendukung konversi. Hal ini akan menghasilkan sekitar 20.000 unit rumah.

Konversi ini dianggap telah mengubah Manhattan dari kawasan yang ditutup setelah senja menjadi destinasi yang banyak dicari oleh keluarga dan pecinta kuliner.

“Apa yang Anda lihat adalah lingkungan dengan pertumbuhan tercepat di kota ini,” kata Ross Moskowitz, mitra di firma hukum Stroock & Stroock & Lavan yang berspesialisasi dalam real estat, penggunaan lahan, dan kemitraan publik-swasta. “Tiba-tiba Anda hanya melihat kereta bayi dan anjing, jadi tentu saja itu berarti orang tidak datang bekerja begitu saja. Mereka sebenarnya datang untuk tinggal.”

Namun konversi lahan saja di New York dan wilayah lainnya tidak akan mampu mengembalikan seluruh lingkungan di dalam kota, dan juga tidak akan secara otomatis mengurangi krisis perumahan yang terjangkau. Dalam laporan bulan Maret, CBRE menemukan bahwa konversi dari kantor ke rumah hanya mewakili sekitar 1% dari proyek multi-keluarga baru dan, meskipun ada hype, “tidak ada bukti” bahwa konversi tersebut telah meningkat secara signifikan.

“Mengubah bangunan tidaklah mudah,” kata Luke Bronin, walikota Hartford, Connecticut. “Ada banyak bangunan yang tidak kondusif.”

Permasalahannya termasuk akses terhadap cahaya dan udara alami, tidak adanya balkon di sebagian besar gedung perkantoran dan kebutuhan untuk memasang ratusan kamar mandi dan dapur, beserta pipa terkait, di gedung-gedung yang seringkali hanya dibangun dengan dua kamar mandi besar per lantai.

Mungkin juga ada masalah lingkungan hidup, kata Anoop Davé, CEO Victrix, sebuah perusahaan pengembangan manajemen investasi real estate yang mengkhususkan diri dalam mengubah sebagian besar gedung perkantoran kosong menjadi bangunan tempat tinggal dan hotel. “Banyak dari bangunan ini mengandung asbes atau sejenisnya. Ini belum tentu merupakan kesepakatan yang mematikan, namun terkadang biaya atau perbaikannya sangat besar sehingga bahkan jika Anda mendapatkannya dengan harga nol, itu tidak akan berhasil.”

Pembiayaan, pemegang hak sewa saat ini dan permasalahan zonasi juga dapat menimbulkan tantangan. Washington, misalnya, memiliki banyak gedung federal yang tidak boleh disentuh.

Christopher Nicholson, 38, seorang analis operasi teknis, mengetahui secara langsung pro dan kontra tinggal di gedung perkantoran di pusat kota yang telah diubah – dia tinggal di dua gedung perkantoran di pusat kota Denver. Pada tahun 2018, ia pindah ke bekas gedung perkantoran 31 lantai yang dibangun pada tahun 1967 dan diubah menjadi apartemen pada tahun 2006.

“Itu berada di kawasan bisnis pusat kota, jadi semua yang ada di sebelahnya adalah gedung perkantoran, dan ada tempat parkir besar di sebelahnya,” katanya. “Ruang hijau jelas berkurang, taman terdekat jaraknya lebih dari setengah mil. Toko kelontong itu jaraknya sekitar satu mil lebih.”

Pada tahun 2020, ia pindah ke gedungnya saat ini, bekas gedung perkantoran sembilan lantai berusia 130 tahun yang diubah pada tahun 2000. Gedung barunya berada tepat di sebelah halte kereta ringan dan bus serta dekat dengan hotel yang memiliki restoran dan bar koktail yang bagus. Hal ini memudahkannya mengajak teman dan rekan bisnis untuk bertemu di dekat rumahnya, ujarnya.

“Saya tidak bisa membayangkan tinggal di tempat lain,” kata Nicholson. “Saya pikir atas apa yang saya dapatkan, saya sangat senang dengan pengorbanan yang telah saya lakukan.”

___

Khalil melaporkan dari Washington dan Casey dari Boston. Penulis Associated Press Manuel Valdes di Seattle berkontribusi pada laporan ini.