blog.thelawofficeofdwightday.com

Ketika Gadiel Galvez mengetahui bahwa pemilik taman rumah mobilnya di selatan Seattle ingin menjual, dia dan penduduk lainnya khawatir bahwa komunitas mereka yang sebagian besar orang Latin akan terdesak untuk membuka jalan bagi gudang Amazon lainnya.

Maka mereka memutuskan untuk membentuk koperasi dan membeli taman mereka di Lakewood, Washington. Dengan bantuan dari organisasi nirlaba yang memberikan nasihat kepada komunitas seperti mereka dan membantu mereka mendapatkan pinjaman, mereka membelinya seharga $5,25 juta. Sejak menjadi pemilik pada bulan September, semua orang telah berupaya melakukan perbaikan.

“Semua orang berpikir, ‘Tahukah Anda? … Saya akan membuat tempat ini sebaik mungkin,’” kata Galvez, 22 tahun, yang merupakan anggota dewan koperasi. “Ada yang mengecat rumahnya, ada yang merenovasi interior dan eksterior, dan ada pula yang mengerjakan atapnya.”

Dengan meningkatnya harga sewa lahan parkir mobil di seluruh negeri, para advokat menggembar-gemborkan model koperasi sebagai cara untuk melestarikan salah satu pilihan perumahan terjangkau terakhir bagi masyarakat berpenghasilan rendah atau tetap dan memberi mereka suara yang lebih besar dalam pengelolaan taman mereka.

Sejauh ini, komunitas milik penduduk tampaknya merupakan pilihan yang dapat diandalkan. Tak satu pun dari lebih dari 300 jaringan organisasi nirlaba ROC USA yang gagal bayar atau ditutup. Salah satu dari mereka memutuskan untuk menjual kembali ke otoritas perumahan daerah tempat mereka membeli.

“Mereka memiliki catatan keberhasilan 100%, yang menunjukkan bahwa hal ini bermanfaat bagi masyarakat,” kata George McCarthy, presiden dan CEO Lincoln Institute of Land Policy, sebuah wadah pemikir di Cambridge, Massachusetts. “Kepemilikan penduduk merupakan benteng mutlak melawan intrusi modal institusional ke dalam pasar.”

Dorongan untuk meningkatkan kepemilikan penduduk muncul karena taman telah menjadi target favorit bank investasi, dana lindung nilai, dan investor berkantong tebal lainnya.

Hampir sepertiga dari taman rumah mobil di AS telah dibeli oleh investor tersebut sejak tahun 2015, karena terpikat oleh arus kas yang dapat diandalkan dan keuntungan yang tinggi dari kenaikan harga sewa hampir dua kali lipat harga pasar sewa umum, kata McCarthy.

“Ini tentang keputusasaan orang-orang yang tinggal di taman,” katanya. “Tidak ada tempat bagi mereka untuk membawa pulang rumah mereka jika mereka tidak mampu membayar harga sewa yang terus meningkat.”

Penghuni taman sering kali memiliki rumahnya, namun jarang memiliki tanah di bawahnya. Jadi jika tuan tanah menaikkan harga sewa, warga bisa diusir atau terpaksa menjual rumahnya. Jika sebuah taman dijual untuk pembangunan kembali, rumah mobil yang tidak dapat dipindahkan akan dibongkar.

“Tunawisma benar-benar dihadapi oleh penduduk” jika investor secara agresif menaikkan harga sewa, kata Victoria O’Banion, spesialis pemasaran dan akuisisi ROC Northwest.

Di Rimrock Court di kota Madras, Oregon tengah, harga sewa telah meningkat dari $350 menjadi $495 selama lima tahun. Ketika pemiliknya memberi tahu warga bahwa ia berencana menjual, mereka khawatir akan ada kenaikan lebih lanjut – atau lebih buruk lagi, akan dirobohkan untuk dijadikan apartemen. Jadi mereka memutuskan untuk membelinya.

“Kami benar-benar khawatir akan dipaksa keluar dari rumah kami,” kata Shawn King, yang tinggal di sana bersama suaminya dengan penghasilan tetap dan pernah menjadi tunawisma sebelumnya.

Untuk melunasi pinjaman pembelian, penduduk sekarang membayar $520 per bulan – sebagian besar, namun memberikan kepastian, kata King.

“Hanya untuk mendapatkan ketenangan pikiran, untuk mengetahui bahwa harga sewa kami akan dikunci untuk sementara waktu dan tidak terus naik, dan juga untuk mengetahui bahwa harga sewa kami … kembali ke properti, itu bagian yang keren, ” katanya.

Kenaikan sewa yang diperlukan untuk menjadi koperasi bahkan lebih tinggi lagi di Evergreen Village Cooperative di Mount Bethel, Pennsylvania, — dari $460 per bulan menjadi $750 untuk melunasi pinjaman $12 juta.

Namun, lebih dari dua pertiga penduduk memberikan suara mendukung, percaya bahwa harga sewa rumah mereka akan stabil dalam jangka panjang.

“Kami tidak mencari keuntungan. Semua uang yang kami peroleh harus dikembalikan ke kota dan melunasi hipotek,” kata Stephen Laclair, presiden dewan.

Evergreen Village telah mengalokasikan dana untuk proyek perbaikan untuk dekade berikutnya, dan tahun ini berencana untuk memperbaiki pabrik saluran pembuangan dan memperbaiki masalah kelistrikan, katanya.

Koperasi juga dapat memberikan dukungan sosial kepada warga. Di Liberty Landing Cooperative di Missouri, warga memulai dapur umum untuk membantu tetangga yang membutuhkan.

“Jika ada kesulitan, kami bersedia bekerja sama dengan seseorang. … Sungguh emosional ketika Anda mengetahui seseorang kehilangan pekerjaan, tunjangan anak… dan mereka tidak tahu harus berbuat apa,” kata Kristi Peterman, wakil presiden dewan tersebut. “Presiden kita sering mengatakan, ‘Jika hal ini tidak berhasil bagi kelompok termiskin di antara kita, maka hal ini juga tidak akan berhasil bagi siapa pun.’”

Meskipun ada pembicaraan mengenai pengelolaan yang lebih baik dan komunitas yang lebih kuat, sebagian besar taman nasional bukanlah koperasi.

Sekitar 43.000 komunitas rumah bergerak di negara ini merupakan rumah bagi 22 juta orang, menurut Manufactured Housing Institute, sebuah organisasi perdagangan nasional. Namun hanya sekitar 1.000 yang dimiliki oleh penduduk, menurut Carolyn Carter, wakil direktur di National Consumer Law Center.

Beberapa penolakan datang dari warga, banyak di antaranya adalah warga lanjut usia dan penyandang disabilitas yang mungkin tidak ingin bertanggung jawab mengelola taman mereka. Yang lain berpendapat bahwa pengendalian sewa atau peraturan zonasi yang lebih ketat untuk melindungi taman rumah mobil dari pembangunan kembali lebih efektif.

“Zona itu penting. …Itulah yang harus kita perjuangkan di mana pun,” kata Jan Leonard, yang tinggal di sebuah taman di Walla Walla, Washington, dan bekerja dengan penduduk lain hingga berhasil mendorong dewan kota untuk mengubah kode zonasi dengan memasukkan tambahan taman rumah mobil. . sebagai tipe penggunaan lahan.

Penduduk lain yang mempertimbangkan untuk membeli taman mereka menghadapi kekuatan yang sama yang membuat taman tersebut populer di kalangan investor – pasar yang sedang panas dan persaingan dari perusahaan ekuitas swasta dan calon pembeli lainnya.

Sarah Marchant, wakil presiden Community Loan Fund, afiliasi ROC USA di New Hampshire, mengenang Tara Estates, sebuah taman dengan 380 rumah di Rochester. Harga yang diminta sebesar $45 juta membuat warga enggan berorganisasi.

Tantangan lainnya adalah hanya sedikit negara bagian yang menyediakan pembiayaan bagi penduduk yang ingin membeli taman mereka. Kurangnya dana hibah dapat menyulitkan warga untuk membiayai pinjaman dalam jumlah besar.

New Hampshire, Vermont, Rhode Island, Massachusetts, Colorado dan Oregon termasuk di antara negara bagian yang memiliki undang-undang yang efektif dalam membantu penduduknya membeli taman mereka, kata Pusat Hukum Konsumen Nasional.

RUU Oregon yang baru akan memberikan hibah sebesar $35 juta untuk membantu penduduk membeli taman mereka. Washington mengesahkan undang-undang bulan lalu yang mengharuskan tuan tanah menawarkan kesempatan kepada penyewa untuk bersaing membeli taman mereka. Hal ini juga memerlukan pemberitahuan dua tahun sebelumnya jika sebuah taman akan ditutup, meskipun hal ini dapat dikurangi jika tuan tanah memberikan kompensasi finansial kepada penduduknya.

Rumah mobil adalah “pilihan perumahan yang penting dan terjangkau bagi banyak orang, terutama orang lanjut usia yang menua di tempat, dan kita perlu memastikan bahwa rumah tersebut tetap terpelihara,” kata Senator negara bagian tersebut. Noel Frame, sponsor utama RUU Washington, mengatakan.

Beberapa kelompok properti dan pemilik taman berpendapat bahwa RUU tersebut memberikan beban yang tidak perlu kepada tuan tanah.

“Jika Anda ingin penyewa mengatur dan membuat penawaran untuk membeli komunitas mereka… mereka tidak perlu menunggu sampai waktu terus berjalan,” kata Robert Cochran, manajer properti Contempo Mobile Home Park di Spokane.

Para pendukung perumahan mengatakan mereka berharap dana federal sebesar $225 juta yang baru-baru ini disetujui dapat memberikan bantuan bagi penghuni taman rumah mobil. Mulai tahun ini, dana tersebut akan disalurkan melalui hibah kepada negara bagian, taman milik penduduk, organisasi nirlaba, serta pemerintah daerah dan suku untuk melestarikan komunitas rumah mobil dan meningkatkan infrastruktur.

King menghargai garasi yang diselamatkan oleh koperasi di Rimrock Court Oregon dari kenaikan sewa dan kemungkinan pembelian oleh investor.

“Sangat sulit menemukan perumahan yang terjangkau jika Anda berpenghasilan rendah. Bisa memiliki rumah sendiri sungguh memberdayakan,” katanya.

“Luasnya 600 kaki persegi. Memang tidak seberapa, tapi bagi saya ini adalah sebuah kastil.”

___

Penulis AP Michael Casey di Boston berkontribusi.